Khu bất động sản đang xây dựng ở quận 7 (TP.HCM) - Ảnh: QUANG ĐỊNH
Sự lệch pha cung - cầu đang làm "giấc mơ" an cư ngày càng xa tầm với của nhiều người...
Và để chấn chỉnh tình trạng lệch pha cung - cầu, trong cuộc họp mới đây về tình hình thị trường bất động sản (BĐS), Thường trực Chính phủ đã yêu cầu Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước, các bộ, địa phương liên quan thực hiện hàng loạt giải pháp gỡ vướng như tạo quỹ đất, nghiên cứu gói tín dụng trung hạn, lãi suất ổn định đối với dự án nhà ở thương mại giá phù hợp, gói tín dụng cho người trẻ
Chung cư dọc đường Võ Nguyên Giáp, TP Thủ Đức, TP.HCM - Ảnh: QUANG ĐỊNH
Tại Hà Nội, giá nhà tăng cao "chóng mặt" từ nửa cuối năm 2024 đến nay, những căn hộ thương mại giá dưới 50 triệu đồng/m2 gần như đã biến mất, ngay cả ở khu vực ngoài đường vành đai 3.
Tại một sàn giao dịch BĐS ở khu vực Nam Từ Liêm (chủ đầu tư đang mở bán dự án ở Hưng Yên, các khu vực Hà Nội gồm: Đông Anh, Gia Lâm và Nam Từ Liêm), dù ngày trong tuần nhưng chật cứng ô tô, xe máy của môi giới và người dân đến xem nhà mẫu.
Theo khảo sát trên địa bàn Nam Từ Liêm, một số dự án chung cư thương mại được chủ đầu tư đang mở bán với giá từ 120 - 160 triệu đồng/m2.
Chị Minh Hường, nhân viên môi giới BĐS, cho hay trên địa bàn Nam Từ Liêm không còn căn hộ dưới 50 triệu đồng/m2. Một dự án cạnh đường Lê Quang Đạo cũng đang chào giá 120 - 150 triệu đồng/m2, chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng, phí bảo trì.
Đối với những căn có hướng đẹp giá khoảng 150 triệu đồng/m2. Căn ba phòng ngủ khoảng 100m2 cũng có giá dao động từ 13 - 15 tỉ đồng.
Ngoài ra một số chung cư đã đưa vào sử dụng ở khu vực Thanh Xuân (Hà Nội) đang được môi giới rao bán giá 74 triệu đồng/m2 hay căn hộ ở khu chung cư thương mại tại đường Phạm Văn Đồng (Bắc Từ Liêm) cũng được mời chào giá 67 triệu đồng/m2.
Giá nhà tăng do nghẽn thủ tục
Trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Nguyễn Hoàng Minh - phó tổng giám đốc Công ty CP phát triển địa ốc Sài Gòn 5 - cho biết giá nhà tại các đô thị lớn như TP.HCM đang bị đẩy lên quá cao, trong đó có nguyên nhân từ tắc nghẽn các thủ tục hành chính.
Lấy dẫn chứng dự án của của doanh nghiệp đã phát triển từ năm 2018 nhưng "tắc" ở các khâu thủ tục khiến giá nhà dự kiến phải tăng ít nhất gấp đôi so với giá ban đầu.
Ông Minh dẫn chứng ban đầu dự án của doanh nghiệp này tại quận 8 đưa ra thị trường với giá 26 - 28 triệu đồng/m² vào giai đoạn trước 2020.
Tuy nhiên do gặp vướng mắc pháp lý nên dự án đã tạm ngưng thi công đến bây giờ khiến doanh nghiệp gánh thêm khoản lãi ngân hàng hơn 51 tỉ đồng, đó là chưa kể nhiều chi phí tài chính khác cũng đội lên.
Do đó, nếu bây giờ được triển khai và mở bán dự án trong năm nay, phía doanh nghiệp cũng dự tính phải tính lại mức giá bán ít nhất là tăng gấp đôi bởi ngoài chi phí tài chính còn các chi phí khác cũng tăng như vật liệu xây dựng, chi phí thi công, chi phí kinh doanh...
"Nếu không vướng mắc các thủ tục, chúng tôi đã xây nhanh, bán nhanh và người dân đã an cư 4 - 5 năm rồi, đằng này dự án chậm triển khai thì khoản phát sinh tài chính đó cuối cùng cũng cộng vào chi phí bán hàng, người mua nhà phải gánh chịu khiến giá nhà không thể mềm như mong muốn của người dân và doanh nghiệp", ông Minh lý giải.
Còn theo bà Dương Thanh Thủy - phó chủ tịch Tập đoàn Trung Thủy, đối với các dự án căn hộ, giá đất chỉ chiếm 30%, chi phí tài chính chiếm 30% nếu làm công trình trong ba năm và chi phí xây dựng trước đây chỉ 15% nhưng hiện tăng lên 20 - 25%.
Theo bà, đây là các chi phí "cứng" nên nếu dự án chậm các thủ tục pháp lý dẫn đến chậm tiến độ, nếu kéo dài ra bốn năm thì chi phí tài chính sẽ tăng lên 40% hoặc kéo dài lâu hơn đồng nghĩa chi phí tài chính cũng "phình to" ra.
Sẽ không có nhà ở giá phù hợp nếu chi phí đất cao và chi phí tài chính đội lên theo năm tháng như đang diễn ra ở nhiều dự án nhà ở.
Cùng quan điểm, ông Trần Khánh Quang - giám đốc Công ty Việt An Hòa - cho rằng yếu tố chính yếu nhất để giá BĐS có giá mềm đó là giá đất phải rẻ. Chi phí nguyên vật liệu xây dựng ảnh hưởng không nhiều đến giá BĐS tổng thể.
Với căn hộ 50m² nếu có giá 5 tỉ đồng ở trung tâm TP.HCM, chi phí vật liệu chỉ khoảng 1 tỉ đồng, chiếm một phần nhỏ khoảng 15 - 20% trên giá bán.
Người dân làm thủ tục xây dựng nhà tại quận Bình Thạnh, TP.HCM - Ảnh: HỮU HẠNH
Cần hỗ trợ những người sở hữu nhà lần đầu
Để khắc phục tình trạng khan hiếm, các doanh nghiệp và chuyên gia đều cho rằng cần có các giải pháp để tăng nhanh nguồn cung nhà ở, đặc biệt là phân khúc nhà ở vừa túi tiền, nhà ở giá phù hợp.
Bên cạnh đó, cần có chính sách hỗ trợ những người sở hữu nhà lần đầu, không phân biệt tuổi tác với hình thức hỗ trợ rõ ràng nhất là chính sách về lãi suất.
Từ thực tế quỹ đất khu vực trung tâm Hà Nội và TP.HCM đang khan hiếm, ông Nguyễn Văn Đính - phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam - cho rằng cần quy hoạch, dành quỹ đất ở những khu vực vùng ven hai đô thị để phát triển nhà ở giá phù hợp.
Trước mắt cần ưu tiên những khu đất đã có sẵn kết nối hạ tầng giao thông với trung tâm hai đô thị để làm nhà ở giá phù hợp.
Đối với các khu vực còn lại việc quy hoạch quỹ đất làm nhà ở thương mại giá phù hợp cần đồng bộ với đầu tư hạ tầng giao thông kết nối để tạo nơi an cư cho người dân.
Ngoài ra, để phát triển nhà ở giá phù hợp cần một chiến lược cụ thể, trong đó Chính phủ cần ngồi lại với các địa phương để lên kế hoạch phát triển nhà ở giá phù hợp cho người dân tại cả các tỉnh lân cận Hà Nội, TP.HCM.
Còn ông Nguyễn Hoàng Minh cho rằng nếu các cơ quan nhà nước tháo gỡ nhanh các khó khăn trong thủ tục pháp lý thì doanh nghiệp sớm xây dựng, dự án bớt đi các chi phí tài chính phát sinh và bớt đi các chi phí cấu thành nên giá nhà.
Trong khi phó chủ tịch Tập đoàn Trung Thủy cho rằng cần điều chỉnh chi phí về tiền đất và chi phí tài chính, trong đó Nhà nước có thể điều chỉnh tiền đất chiếm khoảng 20% thay vì khoản tiền đất này hiện chiếm đến 30%.
Đặc biệt có thể thúc đẩy biện pháp phi tài chính (bản chất đó là giải pháp tài chính) bằng việc đẩy nhanh các thủ tục, tránh khiến dự án rơi vào tình trạng chậm triển khai.
Chẳng hạn thay vì chi phí tài chính ở ngưỡng 30% trong ba năm, Nhà nước nên đồng hành với doanh nghiệp để xử lý các khâu chỉ trong một năm, khi đó chi phí tài chính cũng sẽ giảm xuống chỉ còn 10%.
"Nếu làm được hai việc trên, rõ ràng chi phí phát triển dự án giảm mạnh sẽ tác động đến giá nhà. Khi đó doanh nghiệp chỉ giữ ở mức lợi nhuận chấp nhận, còn lại sẽ giảm giá nhà và người dân dễ dàng tiếp cận hơn", bà Thủy cho biết thêm.
Cần giải quyết nhanh các thủ tục hành chính để bớt đi các chi phí tài chính cho doanh nghiệp. Trong ảnh: khu bất động sản trên đường Nguyễn Hữu Thọ (Nhà Bè, TP.HCM) - Ảnh: TỰ TRUNG
* Ông Nguyễn Quốc Hiệp (chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam):
Người mua lãnh đủ
Thị trường BĐS đang có tình trạng "giá đất đuổi giá nhà và giá nhà đuổi giá đất", tạo nên một vòng luẩn quẩn giá mà cuối cùng là người mua lãnh đủ. Một phần nguyên nhân tình trạng này xuất phát từ sự thả nổi khiến cho giá đất tăng cao, có nguy cơ cao thuộc top của thế giới.
Trong cùng một dự án, chỉ cần cách nhau vài tháng giữa các quyết định giao đất trước và sau đã có thể khiến giá tăng lên 20%, điều này thật vô lý và sẽ khiến giá bán nhà tăng.
Do đó đã đến lúc các cơ quan chức năng cần vào cuộc, quản lý, kiểm soát lại giá đất một cách hài hòa.
Ngoài ra, các khâu thủ tục hành chính như khâu định giá đất kéo dài cũng sẽ khiến doanh nghiệp chịu thêm các chi phí tài chính như lãi vay hoặc tiền đất bổ sung lên đến hàng chục, thậm chí hàng trăm tỉ đồng. Các chi phí này đều được cộng vào giá bán.
Để kiểm soát giá nhà cần sớm có cơ chế quản lý nhà nước về giá đất, tránh tình trạng thả nổi như hiện nay và giải quyết nhanh các thủ tục hành chính để bớt đi các chi phí tài chính cho doanh nghiệp.
* TS Nguyễn Quốc Hùng (phó chủ tịch kiêm tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam):
Gói vay ưu đãi cần giải ngân đúng đối tượng
Bổ sung một gói vay trung hạn, với lãi suất ổn định cho vay mua nhà ở giá phù hợp, cho người trẻ vay mua nhà là chủ trương đúng.
Nhưng để gói vay này thực sự phát huy hiệu quả cần rà soát lại xem những người mua bán nhà trên thị trường hiện nay là người mua để ở hay mua để đầu tư, đầu cơ lướt sóng.
Phần lớn giao dịch hiện nay là nhà đầu tư mua bán với nhà đầu tư, nếu không kiểm soát được tình trạng này vốn vay sẽ không đến đúng đối tượng có nhu cầu mua nhà thực.
Hơn nữa, cần quy định rõ đối tượng được hưởng gói vay, các tiêu chí, tiêu chuẩn được vay vốn. Tốt nhất gói vay này chỉ nên dành cho những người mua căn nhà đầu tiên.
Nhà thương mại giá 35 - 40 triệu đồng/m2 là phù hợp
Nhà ở thương mại giá phù hợp, theo ông Nguyễn Văn Đính - phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, là loại nhà ở mà người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp có thể mua được. Vì thế loại hình nhà ở thương mại giá phù hợp sẽ dao động từ 35 - 40 triệu đồng/m2.
Theo tính toán của Bộ Xây dựng, định mức đơn giá xây dựng 1m2 nhà chung cư cao tầng hiện nay khoảng 20 triệu đồng/m2, nên với giá bán từ 35 - 40 triệu đồng các chủ đầu tư đã có lời.
Còn về chi phí đất đai trong cơ cấu giá nhà chung cư hiện nay thông thường chiếm 20 - 25% cơ cấu giá bán chung cư ở khu vực ngoài trung tâm Hà Nội, đối với các dự án ở khu vực trung tâm chi phí đất đai có thể tăng lên 50% cơ cấu giá thành.
Thị trường BĐS Hà Nội - Ảnh: NAM TRẦN
Lo lắng không còn cơ hội mua nhà
Giấc mơ về nơi an cư lạc nghiệp ngày càng trở nên xa vời đối với hàng triệu người dân, đặc biệt là giới trẻ và những người có thu nhập trung bình ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM.
Giá nhà ở vốn đã cao, nay tiếp tục tăng "phi mã" trong khi thu nhập của người lao động "ì ạch" đã làm "phá sản" kế hoạch "có nhà" của không ít nhân viên văn phòng, công chức nhà nước.
"Tôi làm cán bộ tư pháp của phường, còn vợ làm công chứng đã dành dụm được một số tiền nhưng với giá nhà cao như hiện tại khiến vợ chồng tôi không còn cơ hội mua nhà. Số tiền kiếm được chúng tôi đã chuyển qua đầu tư còn hiện tại gia đình vẫn đi thuê nhà", anh Hoàng Văn Minh (40 tuổi, quê Thanh Hóa) nói.
Còn chị Nguyễn Thu Trang (34 tuổi, quê Phú Thọ) cho biết sau hơn 10 năm tích cóp đã có một số tiền nhưng sau khi khảo sát vẫn không đủ mua một căn hộ rộng khoảng 30m2.
"Tôi đang độc thân muốn mua một căn hộ nhưng tìm hiểu qua giá cũng khoảng 2 tỉ đồng đối với căn đẹp. Tôi đành đi thuê nhà bởi mỗi tháng với căn hộ 30m2 tại khu đô thị giá chỉ khoảng 8 triệu đồng", chị Trang chia sẻ.
Theo một chuyên gia của Hiệp hội BĐS Việt Nam, thị trường BĐS đang rơi vào tình trạng khan hiếm nguồn cung căn hộ giá phù hợp, vì thế chủ đầu tư có hàng bung ra thị trường đã rao bán ở mức cao.
Những người mua nhà thời gian qua hầu hết là nhà đầu tư với tâm lý mua nhà chờ tăng giá để chốt lời, bởi vậy giá nhà trên thị trường đang không thật.
Nguyên nhân làm tăng cơ cấu giá BĐS như giá đất, giá vật liệu xây dựng, lãi vay - Ảnh: TỰ TRUNG
Giảm thủ tục, kéo giảm chi phí đầu tư nhà ở
Một trong các giải pháp quan trọng trong kết luận của Thường trực Chính phủ nhằm thúc đẩy thị trường BĐS phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh và bền vững là tăng cường phân cấp, phân quyền, cắt giảm tối đa các thủ tục hành chính.
Song song việc yêu cầu rà soát và làm rõ các nguyên nhân làm tăng cơ cấu giá BĐS như giá đất, giá vật liệu xây dựng, lãi vay...; Thường trực Chính phủ còn yêu cầu các bộ, ngành và địa phương tập trung cắt giảm tối đa các thủ tục hành chính chồng chéo, không cần thiết, loại bỏ ngay các yêu cầu về giấy tờ, hồ sơ phức tạp.
Bảo đảm cắt giảm ít nhất 30% thời gian giải quyết, 30% chi phí tuân thủ thủ tục hành chính. Trong đó nghiên cứu cắt giảm các thủ tục về chấp thuận chủ trương đầu tư, về thẩm định dự án, thiết kế, nhất là các thủ tục cấp phép xây dựng, kiểm tra công tác nghiệm thu, giảm tiền kiểm, tăng cường hậu kiểm.
Ngoài ra là giải pháp tăng cung, hạ giá, phát triển đa dạng phân khúc BĐS đáp ứng nhu cầu ở thực, đặc biệt của người có thu nhập trung bình và thấp.
Đặc biệt, Chính phủ yêu cầu nghiên cứu, xây dựng chính sách hỗ trợ người trẻ, người có nhu cầu nhà ở thực sự, tăng cơ hội tiếp cận nhà ở và góp phần hiện thực hóa quyền có nhà ở theo quy định của Hiến pháp.
Ngân hàng Nhà nước được yêu cầu tập trung chỉ đạo, đôn đốc các ngân hàng tham gia chương trình tín dụng cho vay ưu đãi 120.000 tỉ đồng. Cùng với đó, các bộ ngành được giao nhiệm vụ nghiên cứu, đề xuất mô hình "Trung tâm giao dịch BĐS và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý" trên nền tảng điện tử.
Đây sẽ là một hệ thống tích hợp tất cả các khâu từ giao dịch, công chứng, thuế, đăng ký... tương tự như giao dịch chứng khoán. Mô hình này sẽ đảm bảo minh bạch thông tin, ngăn chặn tình trạng thổi giá, thất thu thuế và gian lận thị trường.
Ông Lê Hoàng Châu: 'Làm sao vay mua nhà ở xã hội 4,8% như trước, chứ giờ 6,6% quá cao?'
