Cảnh báo nhà đầu tư rơi vào tình trạng dòng tiền âm, lãi vay chồng chất

TS. Cấn Văn Lực - chuyên gia kinh tế trưởng ngân hàng BIDV - nhấn mạnh thị trường đang bước vào giai đoạn “tái cấu trúc nhu cầu và nguồn vốn”. Theo ông Lực, các doanh nghiệp bất động sản muốn tồn tại phải thay đổi cách tiếp cận: phát triển các phân khúc có nhu cầu thực như nhà ở xã hội, căn hộ trung cấp - thay vì theo đuổi các dự án cao cấp nhưng khó tiếp cận tín dụng.

Việc hướng tới đối tượng người mua ở thực không chỉ giúp tăng khả năng bán hàng mà còn dễ dàng hơn trong việc vay vốn từ ngân hàng - vốn đang có xu hướng ưu tiên các dự án có giá trị sử dụng thực tiễn và mức rủi ro thấp.

Thận trọng đòn bẩy tín dụng

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, việc sử dụng đòn bẩy tài chính là một công cụ phổ biến trong đầu tư bất động sản, giúp nhà đầu tư khuếch đại lợi nhuận. Tuy nhiên, việc lạm dụng đòn bẩy quá mức tiềm ẩn rất nhiều rủi ro nghiêm trọng.

Nhiều nhà đầu tư vay tới 70-80%, thậm chí cao hơn, với kỳ vọng sẽ nhanh chóng bán ra hoặc cho thuê để trả lãi vay. Nhưng thực tế thị trường không phải lúc nào cũng thuận lợi, chỉ cần chậm bán, không cho thuê được, hoặc chi phí phát sinh cao hơn dự kiến, nhà đầu tư sẽ rơi vào tình trạng dòng tiền âm, áp lực lãi vay chồng chất và đối mặt với nguy cơ vỡ kế hoạch tài chính.

Trong giai đoạn lãi suất thấp, vay vốn ngân hàng có vẻ là giải pháp lý tưởng. Tuy nhiên, khi lãi suất bắt đầu tăng (như chu kỳ đã và đang diễn ra tại nhiều quốc gia sau đại dịch COVID-19), chi phí vay tăng mạnh, ăn mòn hoàn toàn lợi nhuận. Với các khoản vay lãi suất thả nổi, một mức tăng 1-2% có thể khiến khoản chi hàng tháng đội lên hàng chục triệu đồng.

"Không có gì đảm bảo bất động sản luôn tăng giá. Trong một số giai đoạn, đặc biệt là sau khi thị trường đạt đỉnh, giá có thể đi ngang hoặc giảm mạnh. Khi đó, tài sản đang thế chấp có thể mất giá trị so với dư nợ, dẫn đến âm vốn chủ sở hữu - nhà đầu tư không chỉ không có lãi mà còn gánh nợ nhiều hơn giá trị tài sản thật", ông Hiếu nói.

Theo ông Hiếu, ngoài yếu tố thị trường, nhà đầu tư còn phải đối mặt với rủi ro đến từ chính sách điều hành của nhà nước như siết tín dụng bất động sản, thay đổi luật đất đai, đánh thuế sở hữu… Các yếu tố này có thể ảnh hưởng lớn đến khả năng khai thác và thanh khoản của tài sản. Tín dụng bất động sản nới lỏng không có nghĩa là cơ hội đầu tư đang mở toang. Trong bối cảnh thị trường đang hồi phục từng bước, sự thận trọng và chiến lược đúng đắn mới là yếu tố quyết định thành công cho cả doanh nghiệp và nhà đầu tư cá nhân.

Dư nợ tín dụng bất động sản tăng liên tục, các giải pháp đã phát huy tác dụng?

09/01/2024

Vì sao tín dụng bất động sản TPHCM tăng trưởng thấp?

13/11/2023

Ngọc Mai